Vastgoedsector zit midden in een transitie

Focus verschuift naar duurzaamheid, flexibiliteit en toekomstbestendigheid

De vastgoedsector zit in 2025 midden in een transitie. Waar de markt jarenlang vooral draaide om groei, rendement en snelle transacties, is de focus verschoven naar duurzaamheid, flexibiliteit en toekomstbestendigheid. De veranderende economie, aangescherpte wet en regelgeving, en de toenemende druk vanuit de maatschappij zorgen ervoor dat vastgoedprofessionals op alle fronten moeten meebewegen.

In Noord en Zuid-Holland, en in delen van de provincie Utrecht, wordt deze dynamiek sterk gevoeld. Van de grote steden tot de kleinere kernen: de vraag naar woningen blijft hoog, maar tegelijkertijd is er een groeiend tekort aan bouwlocaties en vakmensen. Bovendien spelen stikstofbeperkingen, hoge rente en stijgende bouwkosten een rol. Dat maakt het realiseren van nieuwe projecten uitdagender dan ooit.

Creatieve hubs

Tegelijkertijd ontstaat er een nieuwe realiteit: bestaande gebouwen worden steeds vaker herontwikkeld. Oude kantoorpanden krijgen een woonfunctie, leegstaande winkelruimtes worden getransformeerd tot creatieve hubs en verouderde bedrijfspanden maken plaats voor energiezuinige bedrijfsverzamelgebouwen. De nadruk ligt op circulair bouwen, het reduceren van CO2 -uitstoot en het toekomstbestendig maken van vastgoed.

Ook de technologische ontwikkeling is een belangrijke motor achter deze verandering. Slimme installaties, energiemanagementsystemen en innovatieve bouwmaterialen maken vastgoed niet alleen duurzamer, maar ook efficiënter in gebruik. Gebouwautomatisering, slimme sensoren en energiedelen worden in rap tempo gemeengoed. Ondernemers in de bouw, installatie en projectontwikkeling moeten daardoor blijven innoveren om concurrerend te blijven.

Veranderende vraag

In deze speciale editie van INTO business spreken we drie regionale ondernemers die ieder op hun eigen manier midden in deze transitie staan. Zij delen hun visie op de uitdagingen en kansen in de huidige markt. Hoe kijken zij naar de veranderende vraag, hoe gaan zij om met nieuwe regels en welke rol speelt innovatie in hun dagelijkse praktijk?

'Duurzaamheid is lange termijn'

Bob Floris, directeur Floris Groep in Wormerveer

∎ De vastgoedmarkt staat onder druk door hoge rente, strengere regelgeving (zoals de Omgevingswet) en verduurzamingsplichten. Hoe beïnvloedt dit jouw bedrijfsvoering en investeringsstrategie?

“Wij zijn een bedrijf van de lange termijn. Wij hebben al vroegtijdig investeringen gedaan om in de bouw te verduurzamen. Aan de kant van Bouwcenter hebben wij Rebrick opgezet, een bedrijf waarmee wij stenen uit de sloop halen. Het is onomkeerbaar dat de bouw moet gaan verduurzamen. Dat is een kwestie van tijd. Wij lopen graag voorop. Duurzaamheid is lange termijn. Als je als bedrijf 108 jaar bestaat, heb je wel enig idee wat lange termijn is. We hebben in Europa afgesproken dat er in 2050 zoveel mogelijk circulariteit in bouwmaterialen zit. Als wij daarin niet meegaan, komt onze bedrijfsvoering in het geding.”

∎ De vraag naar verduurzaming – van isolatie tot energieneutrale installaties – groeit snel. Welke innovaties of oplossingen zie jij als kansrijk om gebouwen in onze regio toekomstbestendig te maken?

“Duurzame isolatie is jarenlang onderschat. We zijn altijd maar bezig geweest om de kou buiten te laten, zeker in de winter. Dat is onderhand omgedraaid. Je moet nu de warmte buiten houden. Daar heb je andere isolaties voor nodig. Biobased isolatie zorgt dat je huis minder opwarmt. De oude glaswollen en steenwollen isolaties hebben dat vermogen niet. Na de Tweede Wereldoorlog zijn we slechter gaan bouwen. Gebouwen uit de jaren 20 staan er nog steeds. Die moet je qua isolatie wel opwaarderen, maar qua bouw zijn het stevige woningen. We moeten met kwalitatief hogere materialen (biobased producten) werken die langer meegaan.”

∎ Herontwikkeling en transformatie van bestaande panden worden steeds belangrijker door ruimtegebrek. Welke rol speelt jouw bedrijf in dit proces en hoe zie jij de samenwerking tussen partijen in de regio?

“Bij transformatie ga je een andere bestemming geven aan een gebouw. Dat zou op zich prima moeten kunnen. Wij hebben daar alle materialen voor. Het zijn vaak de installaties die het een stuk moeilijker maken. Zet gebouwen hoogwaardiger neer, dan kun je ze veel makkelijker transformeren. Kijk naar die oude pakhuizen van vroeger. Daar zit van alles in. Men wil er graag in zitten, omdat het goede gebouwen zijn. Oude kantoorgebouwen zijn gemaakt om na 30, 40 jaar weer te slopen. Dat is helemaal verkeerd. We moeten anders naar ons vastgoed kijken.”

'Een airco is een soort van lichte versie van een warmtepomp'

Eric de Kriek, algemeen directeur Gasservice | Gaswacht in Haarlem

∎ De vastgoedmarkt staat onder druk door hoge rente, strengere regelgeving (zoals de Omgevingswet) en verduurzamingsplichten. Hoe beïnvloedt dit jouw bedrijfsvoering en investeringsstrategie?

“Vanuit de overheid kwam de verplichting voor een warmtepomp op het moment dat je een cv-ketel laat vervangen. Wij kregen daar veel aanvragen voor. Als bedrijf ga je dan investeren in opleiding en materiaal. Het moest immers allemaal voor 1 januari 2026 geregeld zijn. Toen kwam de nieuwe regering en die kapte het af. De markt voor warmtepompen is helemaal ingestort. Wij krijgen in de bestaande bouw, waarin wij zitten, nog maar heel weinig aanvragen voor warmtepompen. Het is voor mensen toch een flinke uitgave. Als je een cv-ketel laat vervangen, ben je ongeveer 2.800 euro kwijt. De warmtepomp van 4.000/5.000 euro laten ze dan liever zitten. In de nieuwbouw wordt zo’n warmtepomp tijdens de bouw meegepakt. Dat is niet de markt waarin wij zitten. We hebben wel wat warmtepompen op voorraad genomen, maar gelukkig niet heel veel.”

∎ De vraag naar verduurzaming – van isolatie tot energieneutrale installaties – groeit snel. Welke innovaties of oplossingen zie jij als kansrijk om gebouwen in onze regio toekomstbestendig te maken?

“Verduurzaming richt zich nu vooral op warmtepompen. Zeker in combinatie met zonnepanelen kun je winst pakken. Zorg ook dat je gebouw voldoende geïsoleerd is en er voldoende warmte afgifte-oppervlak is. Dat bereik je bijvoorbeeld door vloerverwarming. Daarom wijzen wij onze klanten op isolatie en het afgiftesysteem.

Wat veel mensen vergeten, is wat er allemaal mogelijk is met een airco. Het wordt steeds warmer in de zomer, met als gevolg dat er een airco wordt aangeschaft, maar met die airco kun je ook verwarmen. Een airco is een soort van lichte versie van een warmtepomp.”

∎ Herontwikkeling en transformatie van bestaande panden worden steeds belangrijker door ruimtegebrek. Welke rol speelt jouw bedrijf in dit proces en hoe zie jij de samenwerking tussen partijen in de regio?

“Hier hebben wij wat minder mee te maken. We werken af en toe wel met wat grotere partijen die ons het onderhoud toeschuiven van nieuwbouwprojecten. Persoonlijk vind ik het goed dat de transformatie van kantoorpanden naar woonruimte veelvuldig wordt gehanteerd, want dat zorgt voor meer woonruimte. Op sommige plekken staan toch kantoren leeg.”

'Creatief zijn, beperkingen omarmen en vanuit daar in mogelijkheden denken'

Menno Mönch, partner bij Mooijekind Vleut Makelaars in Haarlem

∎ De vastgoedmarkt staat onder druk door hoge rente, strengere regelgeving (zoals de Omgevingswet) en verduurzamingsplichten. Hoe beïnvloedt dit jouw bedrijfsvoering en investeringsstrategie?

“Nieuwbouw heeft last van onder meer stikstof, wachttijden, vergunningen en onduidelijke wetgeving. Er is soms uitstel, omwonenden maken bezwaar en plannen moeten op de schop of worden afgeblazen. Het duurt soms twee jaar vanaf het moment dat ik aan tafel zit bij een ontwikkelaar voor de plannen en het startsein voor de verkoop. In die periode kan er zó veel gebeuren … Dat is lastig. Voor ons nieuwbouw-team qua voorbereidingen en spreiding van werkdruk; het is bij ons altijd rennen of stilstaan. Maar belangrijker nog: het drijft de krapte op de bestaande bouw verder op. Dus, hup bijbouwen! Gelukkig zie je dat veel projecten zonder gedoe verlopen.”

∎ De vraag naar verduurzaming – van isolatie tot energieneutrale installaties – groeit snel. Welke innovaties of oplossingen zie jij als kansrijk om gebouwen in onze regio toekomstbestendig te maken?

“Warmtepompsystemen - ook de hybride varianten – zijn het meest kansrijk. Het is de kortste klap zonder de nadelen van isoleren. Dat is complex bij bestaande bouw. Je muren worden dikker, je levert vierkante meters in… Een warmtepomp is bovendien goed te combineren met zonnepanelen of een windmolentje. Daar gaan we in de toekomst meer van zien: naast een wijk, of zelfs bij individuele woningen. De wind waait namelijk altijd in Nederland. Bij compleet nieuwe wijken zijn warmtenetten ook interessant!”

∎ Herontwikkeling en transformatie van bestaande panden worden steeds belangrijker door ruimtegebrek. Welke rol speelt jouw bedrijf in dit proces en hoe zie jij de samenwerking tussen partijen in de regio?

“We worden vaak benaderd om mee te denken over transformaties. Vaak zie je dat die kantoorpanden niet voor niets zijn afgeschreven, maar qua locatie uitblinken. Dan is het zaak om samen met bouwbedrijven en kantooreigenaren te kijken hoe je zo’n pand naar de standaarden van nu trekt. En: van een pand met kantoorbestemming maak je niet zomaar een prettig woonhuis. Je wilt daglicht in je slaapkamer, we zijn gewend om in huis ramen open te kunnen zetten, wandjes tussen kantoorruimtes dempen het geluid van je buurman niet genoeg… Onze rol is om dan creatief te zijn, de beperkingen omarmen en vanuit daar in mogelijkheden te denken. Overigens liggen er ook veel kansen boven winkels in onze winkelstraten. Onbenutte woon-kansen!”